Es una situación muy común entre hermanos que han heredado. La familia tiene sus pisos y locales repartidos en varias sociedades, quedan además algunos inmuebles a nombre de todos en proindiviso, uno de los hermanos lo lleva todo y hay una única persona contratada que gestiona los alquileres. Durante años se ha dado por hecho que con ese empleado para varias sociedades bastaba. Desde septiembre, Hacienda responde que a veces sí y a veces no. Conviene saber en qué caso está su familia antes del 31 de diciembre.
1. Por qué importa tanto esa persona contratada
Para que alquilar inmuebles desde una sociedad cuente como una empresa, y no como un simple patrimonio, la ley exige que haya al menos una persona contratada a jornada completa para gestionarlo.
Parece un trámite, pero de ello dependen dos cosas que a una familia le importan mucho. La primera, que las participaciones de la sociedad no paguen el Impuesto sobre el Patrimonio cada año. La segunda, que el día que pasen a la siguiente generación, por donación o por herencia, se aplique la rebaja prevista para la empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si no hay empleado, la sociedad se considera patrimonial y esas ventajas se pierden.
2. Qué ha cambiado
Hasta ahora, Hacienda pedía un empleado en cada sociedad. Tres sociedades con inmuebles suponían tres personas contratadas, aunque en la práctica una sola lo llevara todo.
En una consulta vinculante de 14 de septiembre de 2026, la Dirección General de Tributos acepta que una persona contratada en una sociedad del grupo pueda servir también a las demás. Sigue así lo que dijo el Tribunal Supremo en febrero (sentencia de 17 de febrero y sentencia de 19 de febrero), que ya explicamos en nuestro artículo sobre el empleado a jornada completa en la sociedad de alquiler. Hoy el Supremo, los tribunales administrativos y la propia Hacienda dicen lo mismo.
3. La letra pequeña
Hacienda no dice que un empleado baste siempre. Dice que puede bastar cuando las sociedades forman de verdad un grupo y funcionan como una sola empresa, y advierte que si eso ocurre en cada familia se comprobará caso a caso.
Dos ideas lo resumen. Que los hermanos sean los socios de todas las sociedades no las convierte en un grupo a estos efectos. Y poner al empleado en la nómina de una de ellas es la parte fácil: lo que cuenta es poder demostrar, el día que alguien lo pregunte, que todo funciona como una única organización.
4. Tres situaciones habituales, tres respuestas distintas
4.1. Hay una sociedad de la familia por encima de las demás
Es el caso de las familias que ya tienen una sociedad holding que controla al resto. Aquí la novedad puede ser una buena noticia, siempre que la organización conjunta sea real y se pueda acreditar. El trabajo no es cambiar nada, sino comprobar que lo que existe se sostiene.
4.2. Cada sociedad está directamente a nombre de los hermanos o de los padres
Es lo más frecuente cuando la estructura se fue creando con los años, sociedad a sociedad. En este caso no conviene dar por hecho que la novedad les ampara: la forma en que está construida la estructura puede hacer que Hacienda siga mirando cada sociedad por separado, con su propio empleado.
4.3. Pisos heredados en proindiviso o a nombre de cada hermano
Hacienda lo ha dejado claro en otra consulta de 30 de septiembre de 2026: los inmuebles que no están en una sociedad no quedan cubiertos por el empleado de la sociedad familiar. Si la misma persona gestiona los pisos de la sociedad y los que los hermanos heredaron en común, estos últimos no cuentan como actividad empresarial.
Tampoco funciona como solución rápida aportar ahora esos pisos a una sociedad. La propia consulta recuerda que, para hacerlo con las ventajas fiscales de las reorganizaciones, los inmuebles tienen que llevar tiempo funcionando como negocio antes de la aportación. Lo que no se cumplía antes no se arregla cambiando de titular.
5. No es solo una cuestión fiscal
Cuando uno de los hermanos gestiona y los demás reciben las rentas, estas decisiones suelen tomarse sobre la marcha, a veces sin que todos sepan exactamente cómo está montado lo que tienen en común. Contratar a alguien, decidir en qué sociedad figura o plantearse una sociedad cabecera son decisiones que afectan a todos.
Por eso conviene tomarlas con la información sobre la mesa y dejarlas por escrito. Es la manera de que quien gestiona tenga respaldo y de que quien no gestiona tenga la tranquilidad de entender qué se está haciendo y por qué. Ordenarlo antes es siempre más sencillo que explicarlo después.
6. Por qué mirarlo antes del 31 de diciembre
El Impuesto sobre el Patrimonio se calcula con lo que cada persona tiene el 31 de diciembre (artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio). Lo que haya ese día, y lo que se pueda demostrar sobre ese día, es lo que cuenta.
Eso no significa reorganizar nada a la carrera. Cambiar una estructura familiar tiene costes y plazos, y hacerlo con prisas suele crear más problemas de los que resuelve. Significa saber en cuál de las tres situaciones está la familia, sobre todo si los padres tienen prevista alguna donación o si la sociedad ha ido acumulando liquidez, un asunto del que hablamos en qué ocurre cuando se acumulan tesorería e inmuebles en la sociedad.
7. Conclusión
La nueva postura de Hacienda es una buena noticia para algunas familias y no cambia nada para otras. La diferencia no está en quién paga la nómina del empleado, sino en cómo está organizado lo que los hermanos tienen en común y en lo que se puede demostrar.
Esta revisión no sustituye el trabajo del asesor de siempre, que lleva la contabilidad y las declaraciones de cada año, y que sigue siendo imprescindible. Es una mirada distinta, de estructura y de gobierno familiar. El primer paso razonable es un diagnóstico acotado de la situación de la familia: en qué escenario está, qué inmuebles quedan cubiertos y cuáles no, cómo se están tomando las decisiones y qué convendría ordenar antes del próximo 31 de diciembre o de la próxima donación.
Firman: Trini Barón y Ángel Valverde.
Imagen: buzones de un edificio de viviendas. Foto de Ivett M en Unsplash.
