Muchas familias tienen sus pisos y locales dentro de una sociedad y, desde hace años, contratan a una persona para gestionarlos. El motivo es fiscal: sin un empleado a jornada completa, Hacienda entiende que la sociedad no es una empresa sino un simple patrimonio, y con ello se pierden las ventajas en el Impuesto sobre el Patrimonio y en Sucesiones y Donaciones. Después de la jornada del curso de verano de AEDAF en la UIMP de Santander, el pasado 18 de septiembre, resumimos en qué punto estamos, porque los tribunales siguen moviendo la línea.
1. Por qué una sola persona contratada vale tanto
La ley dice que alquilar inmuebles solo es una actividad empresarial cuando para gestionarla se utiliza, al menos, una persona con contrato laboral y a jornada completa (artículo 27.2 de la Ley del IRPF; para las sociedades, artículo 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades desde 2015).
Parece un detalle, pero de él dependen dos cosas muy importantes para una familia. La primera, que las participaciones de la sociedad queden exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio (artículo 4.Ocho.Dos de su ley). La segunda, que cuando esas participaciones pasen a los hijos, por herencia o por donación, se aplique una reducción del 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (artículo 20.2.c) y 20.6 de su ley), porcentaje que algunas comunidades autónomas elevan. Hay más requisitos, como que la familia tenga un peso suficiente en el capital y que uno de sus miembros dirija la sociedad y cobre por ello. Pero sin empleado no hay actividad, y sin actividad no hay nada más que discutir.
Cuando esto falla, la sociedad pasa a ser lo que se conoce como sociedad patrimonial, con un coste fiscal muy distinto el día que toca transmitirla.
2. Lo que ya ha dejado claro el Tribunal Supremo
Durante años, parte de la Inspección y algunos tribunales fueron más allá de la ley: no bastaba con tener el empleado, había que demostrar que tenía trabajo suficiente para justificar su sueldo. Una sociedad con pocos pisos y contratos largos podía perder la ventaja aunque tuviera a alguien contratado.
El Supremo cerró esa puerta en su sentencia 956/2025, de 14 de julio, precisamente en un caso que venía de Aragón: si la ley pide un empleado a jornada completa, eso es lo que hay que cumplir, sin exámenes adicionales sobre su carga de trabajo. Dejó abierta, eso sí, una vía: que Hacienda demuestre que el contrato es una simulación, es decir, que el empleado solo existe sobre el papel.
En febrero de 2026 dio otro paso, con tres sentencias de 17, 19 y 20 de febrero. En un grupo familiar con varias sociedades, el empleado puede estar contratado en una de ellas y dar servicio a las demás, siempre que el grupo funcione de verdad como una organización conjunta. Que las sociedades tengan los mismos dueños no basta. El Tribunal Económico-Administrativo Central asumió ese criterio en su resolución de 20 de marzo de 2026, y eso vincula ya a la propia Administración.
3. Por qué volvemos sobre lo mismo: los tribunales siguen añadiendo matices
Parecía un asunto encauzado, pero en los últimos meses han salido sentencias que conviene conocer, y no todas van en la misma dirección.
3.1. Actividad sin empleado, pero con letra pequeña
La más llamativa es de la Audiencia Nacional (sentencia 618/2026, de 29 de junio). Reconoce que una sociedad que alquilaba inmuebles tenía actividad empresarial a efectos del Impuesto sobre Sociedades aunque no contaba ni con local ni con empleado. Para la Sala, el local y el empleado son indicios, pero lo decisivo es si existe de verdad una organización de medios para operar en el mercado, no el tamaño del negocio.
Antes de que nadie piense en prescindir de su empleado, conviene leer la letra pequeña. El caso se refería al ejercicio 2009, cuando la ley de Sociedades no decía nada sobre el empleado. Desde 2015 lo exige de forma expresa. Y para Patrimonio y Sucesiones, que es lo que de verdad importa a una familia, la regla sigue siendo la del IRPF, que pide la persona contratada. La sentencia no cambia eso. Lo que sí muestra es que los jueces miran cada vez más la realidad del negocio y menos el papel.
3.2. El dinero reinvertido en pisos no penaliza
En enero, el Tribunal Superior de Justicia de Aragón (sentencia de 9 de enero de 2026) admitió la reducción en Sucesiones a una familia aunque, en los años previos al fallecimiento, la venta de unos fondos de inversión había hecho que el alquiler dejara de ser, sobre el papel, su principal fuente de ingresos. El dinero se había reinvertido íntegramente en nuevos inmuebles para alquilar, y el tribunal entendió que castigar esa reinversión iba contra el sentido de la norma. Es un criterio que conecta con lo que ya explicamos sobre la principal fuente de renta.
3.3. El empleado tiene que estar el día que cuenta
En sentido contrario, el Tribunal Superior de Justicia de Galicia (sentencia 255/2026, de 4 de mayo) negó la reducción a unos herederos porque, en la fecha del fallecimiento, la sociedad no tenía a nadie contratado: la persona se contrató meses después, y eso no sirvió. Tampoco se aceptó que el requisito se cumpliera a través de otra sociedad de la familia, porque no se probó que el grupo funcionara realmente como una unidad.
4. Lo que todavía está por decidir
El Supremo tiene pendiente otra cuestión importante (auto de admisión de 2 de julio de 2026, recurso 6925/2025). Debe aclarar si cumplir los requisitos de la ley es un «puerto seguro», es decir, si quien tiene su empleado y su local puede estar tranquilo, o si Hacienda puede seguir pidiendo que se justifique económicamente esa estructura. También decidirá si cabe sancionar a quien siguió una interpretación razonable en una materia tan discutida. Hasta que haya sentencia, la discusión se ha trasladado a la prueba de los hechos: qué hace el empleado, desde cuándo y cómo se demuestra.
5. Qué conviene revisar ahora
A la vista de todo esto, lo sensato no es cambiar nada de forma precipitada, sino comprobar que lo que hay se puede demostrar. En concreto:
- Que el contrato laboral está en vigor, es a jornada completa y lo estaba en las fechas que importan (el 31 de diciembre de cada año para Patrimonio, el día de la donación o del fallecimiento para Sucesiones).
- Que hay rastro de lo que hace esa persona: trato con inquilinos, cobros, incidencias, obras, anuncios de pisos vacíos.
- Si el empleado está en otra sociedad del grupo, que existe un contrato de servicios real entre las sociedades, con facturas y pagos.
- Que el resto de requisitos de empresa familiar se siguen cumpliendo, sobre todo el sueldo de quien dirige.
Nada de esto sustituye el trabajo del asesor habitual de la sociedad, que lleva la contabilidad y las declaraciones de cada año. Es una revisión distinta, de estructura, que se hace una vez y se actualiza cuando cambia la ley o la jurisprudencia.
Para una familia que tiene sus inmuebles en sociedad y piensa en la siguiente generación, el primer paso razonable es un diagnóstico acotado: comprobar si la sociedad cumple hoy los requisitos de empresa familiar, qué documentación los acredita y qué huecos habría que cubrir antes de una donación o de una herencia.
Imagen: fachada de viviendas en Madrid. Foto de Raúl Mermans García en Unsplash.
