Ante las numerosas consultas de muchos de nuestros clientes relativa a la actividad de coliving y su repercusión inmobiliaria en cuanto a acometer inversiones en España queríamos realizar una revisión de los distintos aspectos legales y realizar una enumeración de aspectos a tener en cuenta:
Puntos clave del resumen:
- Definición de coliving: Es una forma de vivienda con espacios comunes compartidos, destinada principalmente a jóvenes profesionales o personas con alta movilidad laboral. Este concepto ofrece diversas configuraciones, desde habitaciones privadas con servicios, hasta viviendas con zonas comunes.
- Normativa aplicable: La regulación del coliving en España es escasa y se encuentra fragmentada, salvo excepciones en Cataluña y Madrid, donde existen normas específicas. En otras comunidades, se enmarca en las leyes de arrendamientos urbanos o modelos turísticos adaptados. Cataluña es pionera en este ámbito con su Decreto Ley 50/2020, mientras que Madrid ha aprobado una modificación reciente para permitir coliving en suelo residencial.
Las leyes de arrendamiento, como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), también pueden influir en la operación de los colivings. Si bien el coliving puede ubicarse dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda o temporales, los cambios en esta legislación, como restricciones sobre precios, duración de contratos o derechos de los inquilinos, podrían afectar la rentabilidad de los proyectos.
- Relaciones contractuales:
- Puede haber contratos entre propietario y operador del coliving, siendo comunes los de arrendamiento o gestión de servicios.
- Las relaciones con los usuarios finales (inquilinos) se regulan a través de contratos de arrendamiento o de hospedaje, dependiendo de la comunidad autónoma y la naturaleza de la estancia (temporal o permanente).
- Implicaciones urbanísticas: El coliving solo puede desarrollarse en suelo residencial o terciario, dependiendo de los planes urbanísticos locales. En Cataluña, las viviendas no pueden dividirse horizontalmente, y se debe garantizar un tamaño mínimo para espacios privados y comunes.
- Posibilidad de cambios legislativos: Dado que el coliving es una modalidad emergente, es probable que más comunidades autónomas decidan establecer regulaciones específicas en el futuro. Cualquier cambio legislativo podría modificar las condiciones bajo las cuales se permite esta actividad, afectando tanto a la viabilidad económica de los proyectos como a las expectativas de rentabilidad de los inversores.
- Restricciones sobre el uso turístico: Una tendencia observable en las regulaciones actuales, especialmente en Cataluña, es la prohibición o restricción del uso turístico del coliving. Esto implica que los inversores podrían enfrentar limitaciones en la explotación de estos espacios si se pretende utilizarlos como viviendas temporales o turísticas. En lugares como Madrid, donde también existe regulación específica, ya se está perfilando esta misma tendencia hacia un uso más residencial.
- Conclusiones: La actividad de coliving es emergente, y aunque no existe una regulación completa a nivel nacional, las comunidades autónomas han comenzado a desarrollar normativas para evitar la inseguridad jurídica, favoreciendo un uso residencial y restringiendo su uso turístico en algunos casos.
Los inversores en coliving deben estar preparados para navegar un entorno regulatorio en constante evolución y fragmentado, con el riesgo de cambios legislativos y restricciones sobre su uso. Es esencial contar con un análisis detallado de cada jurisdicción antes de invertir, así como considerar la posibilidad de adaptación de los proyectos a nuevas normativas que puedan surgir.
Otra cuestión que puede surgir es la inquietud de si en Madrid y Barcelona podría llegar a prohibirse el coliving como ha pasado con los pisos turísticos.
En nuestra opinión es posible que se implementen restricciones o regulaciones adicionales al coliving en Madrid, pero es menos probable que se prohíba completamente de la misma manera que ha ocurrido con los pisos turísticos. Principalmente por los siguientes motivos:
Diferencias entre coliving y pisos turísticos:
- Pisos turísticos: La prohibición o restricción de los pisos turísticos en ciudades como Madrid y Barcelona esta motivada principalmente por la presión sobre el mercado de la vivienda y el impacto negativo que tiene en los vecinos, como el aumento del precio de los alquileres, y las molestias a los vecinos.
- Coliving: Aunque el coliving puede parecer similar a los pisos turísticos en ciertos aspectos, su propósito principal es diferente. El coliving está más orientado a estancias de mediano y largo plazo, proporcionando una solución para profesionales jóvenes o personas con alta movilidad, en lugar de atender a turistas a corto plazo. Esta diferencia en el objetivo y público puede ser clave para que no se impongan las mismas restricciones.
Creemos que se crea una tendencia hacia la regulación y a la prohibición:
- Regulación emergente: En Madrid, el coliving está siendo regulado como una modalidad habitacional emergente. La modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en noviembre de 2023 permite la creación de coliving en suelo residencial bajo ciertas condiciones. Esto indica que, en lugar de prohibir el coliving, en este caso el Ayuntamiento de Madrid está buscando establecer un marco regulador claro para controlar su desarrollo.
- En Cataluña, donde también se ha regulado el coliving, las restricciones se centran en excluir su uso turístico y garantizar que estos proyectos se desarrollen en suelo destinado a uso residencial, no terciario. Este enfoque busca fomentar el uso del coliving como una solución habitacional alternativa sin generar los problemas asociados al turismo masivo.
- Impacto social y económico diferente: Los pisos turísticos han sido fuertemente criticados por su impacto en el acceso a la vivienda en zonas urbanas. Sin embargo, el coliving, al estar enfocado en comunidades de profesionales y estudiantes, no genera el mismo tipo de tensión en el mercado inmobiliario que los alquileres turísticos a corto plazo.
Además, el coliving puede verse como una respuesta a la demanda de “otras” viviendas más flexibles y asequibles, especialmente en grandes ciudades con una alta rotación de jóvenes trabajadores, como Madrid. Esto le otorga un valor social y económico que podría protegerlo de prohibiciones totales.
Posible evolución de la regulación:
- Aunque es poco probable que el coliving se prohíba por completo en Madrid, sí podría haber ajustes regulatorios en función de cómo se desarrolle esta modalidad en los próximos años. Si surgieran problemas similares a los de los pisos turísticos, como la saturación de ciertas zonas o que el coliving desplace a residentes locales, las autoridades podrían imponer límites más estrictos en cuanto a su ubicación, número de licencias o tipos de contratos permitidos.
- El coliving también podría estar sujeto a normas más estrictas de habitabilidad y uso del suelo, como ya sucede en Cataluña, donde se prohíbe la división horizontal de inmuebles y se fijan requisitos mínimos de superficie para los espacios comunes y privados.
En definitiva
Es poco probable que el coliving en España se enfrente una prohibición total como los pisos turísticos, ya que sus características y el público objetivo son diferentes. Sin embargo, los inversores deben estar atentos a posibles ajustes regulatorios, especialmente relacionados con la protección del mercado de la vivienda y el uso turístico, que podrían limitar ciertas formas de coliving o imponer restricciones más severas en el futuro. Si tienes cualquier duda sobre este tema contacta con nosotros